Коммерческая ипотека ждет закона - январь 2008 г.

(с сокращениями)

Персоналии: Канашев В., Меженик М., Сергеенков В.

Организации: Регион, РЕСО-Гарантия, СОГАЗ

Мы обратились к представителям страховых и риэлторских компаний, работающих на рынке коммерческой ипотеки, с несколькими вопросами:

— Каковы особенности страхования при коммерческой ипотеке? Что страхуется в обязательном порядке? Что является обеспечением по кредиту?

— Каковы тарифы при страховании коммерческой ипотеки?

— Как влияет страхование коммерческой ипотеки на развитие страховой культуры предприятий? Можно ли сказать, что корпоративные ипотечные страхователи являются более активными клиентами и по другим видам страхования?

Вот что они ответили на вопросы Алексея Крылова.

Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:

— Основная особенность кредитования под залог коммерческой недвижимости в том, что страхователем нежилого помещения выступает, как правило, юридическое лицо. При таком кредитовании страхуется, в первую очередь, помещение, передаваемое в залог банку. В данном виде страхования есть несколько особенностей. Во-первых, возникает вопрос, по какой стоимости юридическое лицо предпочтет застраховать помещение — по балансовой, по остаточной или по действительной. При любом решении страхователя страховая сумма не должна быть ниже суммы кредита + 10%. Кроме того, по страхованию имущества юридических лиц тарифы ниже, чем при страховании имущества физических лиц, и зависят от того, как это помещение используется, в каком состоянии оно находится, как содержится. Более низкий тариф объясняется тем, что предприниматели при эксплуатации помещения руководствуются нормами безопасности, например пожарной. В нежилом помещении обязательно есть пожарная сигнализация, а также охранная. Все это снижает риски страховщика, а вслед за ними и снижается процентная ставка.

У физических лиц обычно повышается тариф, если квартира расположена на первом и последнем этажах: главным образом, из-за повышенного риска залива помещения водой. Коммерческое помещение, как правило, находится именно на первом этаже, и страховой тариф, в зависимости от этажа, не изменяется, а остается стандартным. Исключение бывает, если коммерческое помещение находится в жилом помещении на первом этаже — тогда риск залива водой возрастает, а страховой тариф увеличивается. Обычно тарифы при страховании коммерческой ипотеки ниже. Если при страховании жилого помещения тариф в среднем составляет 0,18-0,2% от суммы кредита плюс 10%, то в коммерческой недвижимости он равен 0,1-0,12%.

Использование коммерческой ипотеки, безусловно, влияет и на развитие страховой культуры, и на объемы страхования. Предприниматели привыкают к страхованию, сталкиваются с реальными выплатами и начинают понимать необходимость и выгодность страхования.

Владимир Сергеенков, начальник отдела страхования имущества и финансовых рисков физических лиц СПб филиала СГ «СОГАЗ»:

— Страхование при коммерческой ипотеке — это, по сути, страхование имущества предприятий. В обязательном порядке страхуются конструктивные элементы здания и иногда право собственности. Основным обеспечением по ипотечному кредиту выступает недвижимость, но иногда требуется и допол-нительное обеспечение. Тарифы при страховании коммерческой ипотеки такие же, как при страховании имущества предприятий. Сведений о том, как страхование коммерческой ипотеки влияет на развитие страховой культуры предприятия, в нашем филиале пока нет.

Михаил Меженик, директор департамента продаж СО «Регион»:

— Коммерческая ипотека в РФ пока не развита, поэтому не существует окончательно проработанной схемы по страхованию такого риска. Страхование при коммерческой ипотеке направлено, в первую очередь, на покрытие кредитного риска банка в случае банкротства заемщика. В российской практике страховщики предлагают страхование самой недвижимости и, не в массовом порядке, финансовой составляющей. Наша компания готова покрывать полный комплекс имущественных рисков. Выгодоприобретателем в этом случае будет залогодержатель — банк. Для корпоративных клиентов мы готовы рассматривать возможность покрытия финансовых рисков. Тарифы рассчитываются индивидуально, хотя критически не отличаются от тарифов по страхованию коммерческой недвижимости — они колеблются от 0,2 до 1,0%.

Валерий Канашев, управляющий по продажам филиала СО РЕСО-Гарантия в Петербурге:

— Коммерческую ипотеку можно условно разделить на два направления: первое — когда страхователем (залогодателем) выступает юридическое лицо; второе — когда страхователем является индивидуальный предприниматель (ИЧП). В первом случае, в соответствии с правилами комплексного ипотечного страхования СО "РЕСО-Гарантия", объектами страхования являются имущественные интересы, связанные с: — риском повреждения недвижимого имущества, указанного в договоре ипотеки; — риском гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации недвижимого имущества, указанного в договоре ипотеки; — риском потери объекта залога в результате прекращения на него права собственности страхователя.

Подобных договоров ипотечного страхования (с юридическими лицами) в нашем филиале не было. Во втором случае страхование осуществляется по схеме, аналогичной страхованию заемщика — физического лица. Страхуются те же три основных риска (обычно это сделки на вторичном рынке):

— риск смерти и утраты трудоспособности;

— риск повреждения имущества;

— риск утраты права собственности на объект недвижимости.

Таких сделок у нас в филиале было, в общей сложности, не более 10 за все время работы по ипотечному страхованию. Заемщиками выступали, как правило, мелкие предприниматели. Они предоставляли в залог собственное жилье или имеющуюся коммерческую недвижимость. Размер ипотечного кредита не превышал 10-12 млн рублей.

Тарифы «РЕСО-Гарантии» при страховании коммерческой ипотеки такие же, как для физических лиц (когда заемщик — ИЧП). Могут применяться повышающие коэффициенты, в зависимости от характера рисков, поступающих на страхование. Так как сделок с юридическими лицами в последнее время в филиале не было, об их влиянии на корпоративных страхователей сложно сказать что-либо определенное. Могу лишь предположить, что расширение перечня рисков, которые предприятие страхует, может положительно влиять на развитие страховой культуры юридического лица, повышая его активность и по другим видам страхования.

Экономика и время (г.С.-Петербург) № 10, 2008 г.

Обзор страхового рынка 2008 г.