Обсуждение проекта ипотечного страхования - март 2010 г.
Емельянова Т.
Персоналии: Векшин Л.
Организации: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Минфин России, Страховая компания АИЖК
Леонид, почему у АИЖК возникла идея создания собственной страховой компании?
– Обсуждение проекта ипотечного страхования началось еще в 2002 году, когда ипотека у нас в стране только выстраивалась. В нем участвовало множество экспертов, самые разные министерства и ведомства. Подготовили несколько концепций. Но, к сожалению, ни одна из них так и не была реализована. Ситуация, которая сложилась на ипотечном рынке в 2009 году, фактически подтолкнула АИЖК к тому, чтобы реанимировать эту идею. 30 октября прошлого года программу по развитию ипотечного страхования до 2015 года одобрил наблюдательный совет агентства. 29 декабря было принято решение о создании страховой компании и утвержден трехлетний бизнес-план.
Чем будет отличаться СК АИЖК от коммерческих страховщиков, которые сегодня работают на ипотеч-ном рынке?
– Сразу хочу подчеркнуть, что ипотечное страхование – это совершенно новый вид страхования для России. Оно не имеет отношения к тому страхованию, которым сегодня занимаются рыночные компании. При оформлении ипотечного кредита обычно заключаются договоры страхования имущества, титульного страхования и личного. АИЖК не планирует участвовать в этом бизнесе. В нем по-прежнему будут работать частные компании.
Ипотечное страхование в классическом варианте – это страхование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика (неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств) и недостатка денежных средств после обращения взыскания на заложенную недвижимость. Речь идет о том, что часть рисков, связанных с кредитоспособностью заемщика и в большей степени с рынком недвижимости, банк передает в страхование. Почему именно в страхование? Эти риски имеют кумулятивный характер. Изменения на рынке труда, падение доходов населения неизбежно влекут за собой падение спроса на недвижимость и снижение цен. Дополнительный фактор – рост предложения на рынке недвижимости, на которое обращено взыскание. Как правило, реализация данных рисков связана с макроэкономическими циклами. Поэтому ипотечное страхование имеет долгосрочный характер и требует длительного периода накопления и обособления страховых резервов, чтобы использовать для выплат в кризисные годы.
Насколько велик объем рисков, покрываемых такой страховкой?
– Ипотечное страхование существует во многих странах. Есть масса продуктов с разными вариантами покрытия. Взять, к примеру, Казахстан. Там эта система работает с 2003 года, и она очень хорошо себя зарекомендовала. Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов справляется с выплатами, не-смотря на значительное падение цен на недвижимость. Причем в Казахстане есть несколько страховых продуктов, в том числе с 50-процентным и даже со 100-процентным покрытием суммы ипотечного кредита. В Канаде программы со 100-процентным покрытием рисков имеют наибольшее распространение. Но в большинстве стран этот показатель находится в пределах 15–30% от стоимости недвижимости. Мы решили остановиться на среднем уровне 20%. В программе АИЖК установлено, что величина первых убытков, которые страховая компания может взять на себя, ограничена 20% от стоимости недвижимости. Убыток кредитора в пределах этой суммы будет покрываться ипотечной страховкой. Если убыток больше – то это уже риски самого кредитора.
Почему именно 20%? Как показывает статистика, с учетом первоначального взноса в размере 10% сово-купная защита кредитора составляет 30% от стоимо-сти недвижимости и в долгосрочной перспективе дос-таточна для минимизации убытков. По экспертным оценкам, средняя стоимость жилья в крупнейших го-родах России в 2009 году упала на 20,3%. Например, в Новосибирске падение цен составило 20,7%, в Рос-тове-на-Дону – 21,6%, в Екатеринбурге – 15,4%, в Санкт-Петербурге – 18,4%, в Москве – 14,1%. На ре-гиональном рынке в 2009 году стоимость жилья в среднем упала на 17%, в отдельных регионах этот показатель, в зависимости от сегмента рынка, варьи-руется от 8 до 29%. То есть речь идет о совершенно новой для России практике? – Да. Классического ипотечного страхования у нас сегодня нет. Поправка к федеральному закону об ипо-теке, позволяющая заемщику страховать свою ответ-ственность, была принята еще в декабре 2004-го. С 2005 года компании могут предлагать такого рода продукты. Могут, но пока не предлагают. В прошлом году мы провели опрос среди наших партнеров – страховщиков, аккредитованных при АИЖК. Мы инте-ресовались, есть ли у них программы ипотечного страхования, хотели бы они этим заниматься. Они отвечали практически единодушно: всем очень инте-ресно это направление бизнеса, но сейчас они не го-товы принимать на себя такие риски. Дело в том, что нет статистики, позволяющей адек-ватно оценить тарифы и сформировать резервы, не-достаточно проработана нормативная база, не отла-жены процедуры взыскания и все вопросы, связанные с продажей недвижимости. Страховые компании фак-тически попросили агентство выступить инициатором создания нового сегмента рынка и принять на себя часть рисков через перестрахование. Собственно, с учетом этих пожеланий и был выбран путь развития для новой страховой компании с акцентом на пере-страхование. Но ведь на нашем рынке присутствуют авторитетные международные перестраховщики. Неужели они не работают с ипотекой? – Одна из крупнейших западных компаний, специали-зирующаяся в том числе на ипотечном страховании, еще в 2004 году предлагала высшему руководству России поучаствовать в развитии этого направления. Рекомендовала создать государственного страховщи-ка. Но тогда решение принято не было. Зарубежные страховщики и тем более перестраховщики так и не пошли на рынок ипотеки. Для них он до сих пор оста-ется слишком непредсказуемым, не до конца понятен он и с точки зрения нормативного регулирования. Во многих странах в запуске проектов по ипотечному страхованию участвуют государственные компании или фонды, предоставляющие гарантии. И это не слу-чайно. Государство на первоначальном этапе задает некие стандарты деятельности, помогает оценить, эффективно ли работают предложенные инструмен-ты, насколько риски адекватны тем резервам, которые формируются. Как будет строиться работа вашей компании? – Компания будет заниматься исключительно пере-страхованием. Это значит, что на первичном рынке будут работать наши партнеры – страховщики, кото-рые уже задействованы в работе с ипотекой. СК АИЖК станет для них оператором вторичного рынка. Так что и здесь повторяется модель бизнеса, которую успешно реализует агентство: наши партнеры в ре-гионах – банки и региональные небанковские органи-зации выдают кредиты, которые у них выкупает АИЖК. В страховании предполагается использовать ту же схему. Частные компании работают с банками и заемщиками, а СК АИЖК перестраховывает эти риски. И одновременно предоставляет им всю методологи-ческую и договорную базу. За рубежом основная функция перестраховщиков – это методологическая помощь и обучение. Они дают страховой компании готовый набор инструментов, методик, тарифов, дого-воров и т.д. За счет этого сокращаются и издержки самого страховщика. А планируете ли вы получить лицензию на прямое страхование? – Нет, по согласованию с Министерством финансов и нашими партнерами-страховщиками мы отказались от этого. Мы рассматривали возможность прямого стра-хования в тех регионах, где не работают сегодня ры-ночные компании, либо для отдельных программ или для определенных категорий заемщиков, по которым у государства есть обязательства. Например, по про-грамме поддержки молодых семей, бюджетников, или заемщиков, оказавшихся в сложном финансовом по-ложении. Сейчас активно обсуждается программа «Переезд», которую реализует Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Эта про-грамма нацелена на помощь заемщикам, переселяю-щимся из тех регионов, где сегодня невозможно найти работу, из моногородов. Эти люди сталкиваются с массой финансовых трудностей, и им необходима помощь государства при переезде и приобретении нового жилья. Объединение двух программ – про-граммы помощи заемщикам и программы ипотечного страхования будет способствовать решению реаль-ных проблем конкретных людей. Но, повторюсь, мы не будем предлагать услугу по прямому страхованию, поскольку наши партнеры – первичные страховщики заверили нас, что готовы самостоятельно реализовы-вать программы при условии перестрахования в СК АИЖК. Стать вашим партнером сможет любая страховая компания или только та, которая уже аккредитована при АИЖК? – Процедура аккредитации, которая используется в АИЖК, предполагает изучение финансового состоя-ния компании, ее устойчивости и способности отве-чать по своим обязательствам. Мы, конечно, будем опираться на уже отработанные механизмы. Сегодня в список партнеров, аккредитованных при АИЖК, вхо-дит 38 компаний. Все они смогут работать по про-граммам ипотечного страхования. Правда, им придется дополнительно согласовать с нами вопросы андеррайтинга, раскрытия информа-ции, требования к документации и прочие вопросы перестрахования. Кроме того, необходимо согласо-вать процедурные вопросы взаимодействия с креди-тором. Страховщика в данном случае больше интере-сует оценка недвижимости – от того, насколько сни-зится цена заложенного имущества, зависит объем выплат. На кредиторе лежит андеррайтинг заемщика, определение его кредитоспособности, уточнение ис-точников дохода. Перестраховщика же интересует и то и другое. Поэтому предполагается, что страховые компании, которые будут участвовать в программе, согласуют все регламенты оценки кредитной и стра-ховой сделки, как с кредитором, так и с перестрахов-щиком. Фактически это будет некий дополнительный элемент аккредитации. Страховым компаниям мы рекоменду-ем оставлять 20% риска у себя на балансе, а 80% передавать в перестрахование. Как будет строиться взаимодействие с банками? – Сначала они страхуют ипотечные риски в рыночных компаниях, которые работают в регионах. А те уже будут перестраховывать эти риски у нас. Причем бан-ки могут застраховать как отдельные договоры, так и пулы ипотечных кредитов. Сегодня ипотечное страхование может быть реализо-вано в двух формах. Первый вариант – это страхова-ние ответственности получателя кредита за неиспол-нение или ненадлежащее исполнение обязательств по нему. В этом случае договор страхования заключа-ется заемщиком одновременно с оформлением кре-дита в банке. Второй вариант – в случае, если заем-щик не хочет страховать свою ответственность, риск для кредитора возрастает, что приводит к более вы-сокой процентной ставке, и теперь уже кредитор мо-жет застраховать свои предпринимательские риски. Экономика обоих вариантов одинакова. И в том и в другом случае выгодоприобретателем является кре-дитор. Смогут ли воспользоваться ипотечным страхованием банки, не работающие по стандартам АИЖК? – Да, смогут. В прошлом году мы подготовили доку-ментацию для рефинансирования пулов ипотечных кредитов, выданных не по стандартам АИЖК. Была разработана специальная методика анализа процедур банка, связанных с выдачей и сопровождением креди-тов. Мы будем опираться на эту документацию. Для нас важно, чтобы банк был открыт для совместной работы и с точки зрения рисков соответствовал тре-бованиям страховой компании и нашим как перестра-ховщика. Какова ваша тарифная политика? – СК АИЖК не ставит задачу максимизировать при-быль, это не является нашим приоритетом. Главное – повышение доступности ипотечных кредитов для за-емщиков. Мы стремимся вести свою тарифную поли-тику таким образом, чтобы она была понятна участни-кам рынка, адекватна объему принимаемого риска. Тарифная сетка подробно обсуждалась с нашими за-рубежными партнерами и российскими актуариями. Цена полиса при единовременной оплате будет со-ставлять в среднем от 2 до 4% от суммы кредита, при ежегодной оплате – от 0,6–0,8%. Естественно, размер премии будет рассчитываться индивидуально, будет учитываться целый ряд факторов: соотношение сум-мы кредита и стоимости залога, срока кредитования и т.д. Будут введены и поправочные коэффициенты в зависимости от информации о заемщике и объекте недвижимости. Как страхование повлияет на ставки по ипотечным кредитам? Способно ли оно сделать ипотеку более доступной? – Банки смогут предложить кредиты с минимальным первоначальным взносом 10%. Такие ссуды выдава-лись в 2006–2008 годах, но ставка по ним была на 2,5–3,5 процентных пункта выше, чем по кредитам с 30-процентным первоначальным взносом. С наступ-лением кризиса банки свернули подобные программы. Но с помощью ипотечного страхования к ним можно вернуться. Поскольку часть рисков кредитные органи-зации смогут переложить на страховые компании, это позволит им установить ставку на уровне, сопостави-мом со ставкой по кредиту с 30-процентным первона-чальным взносом. Несложные расчеты показывают, что при названном размере страховой премии заем-щик получает существенную экономию на выплате процентов. Ипотечное страхование защищает кредитора, а как же заемщик? Как учитываются его интересы? – Ипотечная страховка, несмотря на то что она защи-щает кредитора, в конечном итоге выгодна и заемщи-ку. Он может получить именно тот кредит, который ему нужен (с минимальным первоначальным взносом и по низкой процентной ставке), который он способен обслуживать, даже если у него нет достаточных нако-плений, но есть стабильный доход. Кроме того, страховщик стоит на защите интересов заемщика в случае, если тот столкнулся с временны-ми финансовыми трудностями. Условия ипотечного страхования будут стимулировать кредитора искать варианты реструктуризации кредита. Если даже после реструктуризации заемщик не в состоянии погасить долг, страховщик находится на его стороне в проце-дурах обращения взыскания и продажи заложенной недвижимости, поскольку он заинтересован в макси-мальной выручке от реализации. Если денег все-таки не хватает для покрытия убытков кредитора, компа-ния платит из сформированных резервов и тем самым снимает с заемщика обязанность производить допол-нительные платежи банку. Уставный капитал компании составит 1,5 млрд руб-лей. Этого достаточно? – Во всем мире для компаний, которые занимаются ипотечным страхованием, установлены более высо-кие требования по достаточности капитала. Напри-мер, в США норматив соотношения собственного ка-питала к объему принимаемых рисковых обязательств (исходя из того, что все 100% полисов будут предъяв-лены к оплате) – 1:20. То есть на каждый доллар сво-его капитала компания может принять риск на сумму в $20. В некоторых странах, где запускалось ипотечное страхование, применялись более низкие соотноше-ния. По программе АИЖК установлен норматив «капи-тал к риску» на уровне 1:10. Это позволяет обеспе-чить уверенность кредиторов в долгосрочной финан-совой устойчивости нас как перестраховщика и в це-лом повысить доверие к новому механизму. Дейст-вующие правила для российских страховщиков и пе-рестраховщиков гораздо более либеральны. Но мы не говорим о том, чтобы установленные для нас норма-тивы распространить сейчас на все остальные компа-нии. Время само скорректирует подходы. Сначала надо накопить статистику по выплатам, проанализи-ровать ее. 1,5 млрд рублей – это тот размер капитала, который необходим для работы компании в 2010-м и 2011 го-дах. В дальнейшем, в зависимости от объемов дея-тельности уставный капитал будет увеличиваться, в том числе за счет привлечения новых акционеров. В течение пяти лет мы планируем довести его до 10 млрд рублей. Мы также открыты для новых инвесторов. Более того, стоит задача в течение двух-трех лет выйти на пока-затели финансовой устойчивости, обеспечивающие условия для получения высокого рейтинга и привле-чения дополнительного капитала в компанию. Плани-руется, что доля АИЖК будет постепенно снижаться, а после 2015 года агентство может полностью выйти из капитала. Мы надеемся, что к этому моменту рынок ипотечного страхования настолько окрепнет, что на нем появятся и другие перестраховщики. Будете ли вы перестраховывать свои риски? – Пока не планируем. Мы создавались для того, чтобы принимать в перестрахование чужие риски. В буду-щем я не исключаю такой возможности. Механизм перестрахования позволяет диверсифицировать страховой портфель. И мы всячески приветствуем появление на этом поле других перестраховщиков, иностранных компаний, которые привнесут дополни-тельные знания, опыт, технологии. Мы для них откры-ты, и рынок в целом открыт. Учитывали ли вы опыт американских страховщиков, которые пострадали во время кризиса? – Наибольшие потери от мирового финансового кри-зиса понесли те компании, которые занимались стра-хованием финансовых рисков. Ипотечное страхова-ние – это особый вид, в котором финансовый риск является только частью, при этом основное влияние на совокупный риск оказывает другая его составляю-щая – риск снижения цен на недвижимость. Долго-срочный характер ответственности и удержания ре-зервов при ипотечном страховании как раз и позволя-ет в случае кумуляции риска воспользоваться накоп-ленной в стабильные годы «подушкой безопасности». В нашем случае такой «подушкой безопасности» яв-ляется собственный капитал, и при определении ко-эффициента достаточности капитала СК АИЖК как раз и учитывались различные стресс-сценарии. Каков ваш бизнес-план на ближайшую перспективу? – Задача на первый год – отработка документации по перестрахованию, прямому страхованию, формиро-вание команды и организация деятельности компа-нии. В первом полугодии мы планируем получить ли-цензию на перестрахование. В этом году мы должны принять в перестрахование более 12 тыс. кредитов. Исходя из среднего размера застрахованного ипотеч-ного кредита около 2 млн рублей с первоначальным взносом 10%, при страховой сумме в размере 20% от стоимости недвижимости, объем собранной премии по нашим оценкам составит порядка 500 млн рублей. Сегодня много говорят о разногласиях АИЖК и Мин-фина относительно ипотечного страхования… Вы пришли к взаимопониманию? – Да, мы сняли разногласия. Мы скорректировали ос-новные направления деятельности компании, опреде-лив исключительное направление развития – пере-страхование. Минфин не имеет возражений по созда-нию СК АИЖК, и мы сейчас активно взаимодействуем с министерством в части нормотворчества с учетом специфики ипотечного страхования.
Финанс. №7, 02.03.10 г.
