К вопросу о понятии договора титульного страхования - январь 2008 г.
Петров Н.В.
Организации: ГУТА-страхование
Титульное страхование, т.е. страхование имущественных интересов страхователя, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, от рисков утраты имущества вследствие лишения права на него или неправомерного установления права собственности, представляет собой относительно новую для России разновидность имущественного страхования. Между тем в зарубежных странах такое страхование получило достаточно широкое распространение как надежное средство стабилизации всего рынка недвижимости. Так, в США подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается только при условии страхования титула (См.: Сидорчук Р. Семь раз проверь! Оценка титульных рисков. // Банковское дело в Москве. 2006. № 2. С. 52).
В России риски утраты титула достаточно велики. Например, на отечественном рынке недвижимости помимо «стандартных» рисков (неправильное оформление договора купли-продажи, недействительность сделки по различным основаниям) добросовестный приобретатель может стать жертвой ошибок в приватизации, наличия неучтенных прав бывших владельцев, упущений в процедуре регистрации сделки и т.п.
Факты свидетельствуют о высоком уровне риска утраты права на имущество добросовестным приобретателем. В частности, большинство московских квартир один раз в 8-9 лет меняли своих хозяев. В 1992-2003 гг. среднестатистическое жилое помещение продавалось или отчуждалось иным способом 2-3 раза. Согласно данным Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни разу не продавались после приватизации 24,8% московских квартир, один раз — 28,3; 2 раза — 21,3; 3-5 раз — 19,5%; более 5 раз — 6,1% квартир. В Москве ежегодно совершается более 100 тыс. сделок с недвижимостью, каждая десятая из которых теоретически может быть по тем или иным причинам расторгнута или признана недействительной. По данным Государственного бюро регистрации, за год количество таких сделок достигает 1500 (1-2% от общего числа). Статистические данные показывают, что количество судебных споров о правах на недвижимость из года в год растет в арифметической прогрессии. Больше всего споров (около 30%) возникает относительно прав на жилую недвижимость в жилищно-строительных кооперативах в связи с участием в долевом строительстве, а также по вопросам раздела имущества и определения долей (до 25%) (См.: Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование в условиях реформирования экономики: Автограф. дис. …канд. экон. наук. – М., 2006. С. 3).
Такие споры возникают не только по поводу вещных прав на недвижимость. К примеру, в московских судах находятся десятки судебных исков банков к гражданам, которые приобрели автомобиль на вторичном рынке. В судебном разбирательстве устанавливается, что эти автомобили были куплены в кредит и находятся в залоге, обеспечивающем исполнение обязательства по возврату кредита. В последующем автомобили были перепроданы приобретателям, которые не извещались о правах третьих лиц на предмет спора. Истцы-залогодержатели требуют обратить взыскание на приобретенные автомобили, которые являются предметом залога. По некоторым из этих споров суды (в том числе Верховный суд РФ) вынесли решения в пользу залогодержателя, указывая, что в соответствии со ст. 32 Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» и ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу, т.е. правопреемник залогодателя становится на его место и несет все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Таким образом, в результате недобросовестных действий продавцов добросовестные приобретатели остаются без автомобилей и без денег (См.: Автомобиль с темным прошлым. // Российская газета. 2007. 21 июля. С. 5).
Одним из возможных способов защиты интересов добросовестного владельца от подобных рисков может стать обращение в страховую организацию, с которой заключается договор титульного страхования. С юридической и организационной точки зрения титульное страхование сложнее, чем простое страхование имущества, что во многом определяется спецификой объекта титульного страхования.
Дело в том, что в договоре титульного страхования объектом страхования выступают имущественные интересы страхователя, связанные с возможностью понести убытки, вызванные утратой или ограничением вещных прав на имущество, находящееся в центре страховых правоотношений, за исключением утраты вещных прав в результате добровольного отчуждения: продажи, дарения, обмена и иных сделок, основанных на волеизъявлении страхователя по отчуждению указанных прав (См.: Некоторые аспекты титульного страхования. // http://ins-pub.com).
К сожалению, в специальной литературе к особенностям отношений титульного страхования обращаются редко. Немногочисленные исследования в этой сфере в основном носят экономический характер (См., например: Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование в условиях реформирования экономики. С. 12; Он же. Титульное страхование и альтернативные способы защиты права собственности. // Финансы. 2006. № 8. С. 42-46; Ахвледиани Ю.Т. Оценка и страхование риска утраты права собственности на жилье. // Финансовый менеджмент в страховой компании. 2006. № 2. С. 18). На наш взгляд, научного анализа требуют и некоторые юридические аспекты титульного страхования.
Следует отметить, что в современном российском законодательстве понятие «титульное страхование» вообще отсутствует. Под титульным страхованием в отечественной литературе понимается «страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество» (См.: Антуфъев И.В. Страхование утраты права собственности (титульное страхование) в отношении недвижимости в России: от прошлого к будущему. // http://www.riskam.net/part/riski/title_insure/) или «страхование приобретаемого собственником имущества от риска его потери в результате прекращения права собственности на него» (Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование и альтернативные способы защиты права собственности. С. 43). При этом уточняется, что данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:
1) в результате признания заключенной сделки с имуществом недействительной и применения судом последствий ее недействительности в виде обязательного возврата полученного по сделке имущества
2) в результате удовлетворения судом предъявленного к добросовестному владельцу имущества иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационные риски). Считаем, что подобный подход к определению понятия «титульное страхование» не соответствует юридической оценке рассматриваемых отношений.
Недействительность сделки по любому из оснований означает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью; сделка эта недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ). В этом случае ни сама недействительная сделка, ни ее исполнение не являются основанием приобретения права собственности. В связи с тем, что новый владелец не приобретает право собственности на имущество, насколько обоснованно говорить о том, что он несет риск утраты или риск прекращения этого права?
В случае истребования имущества с помощью виндикационного иска владелец имущества также не может нести риск утраты права собственности, поскольку не обладает этим правом. В соответствии со ст. 301 ГК РФ именно собственник (по общему правилу) обладает правом истребовать имущество из чужого незаконного владения. Как недобросовестный, так и добросовестный владелец не обладают правом собственности и, следовательно, не могут нести риск его утраты или прекращения.
В некоторых же случаях титульное страхование действительно защищает от убытков, вызванных утратой права собственности. В приведенном выше примере о приобретении заложенных автомобилей покупатели приобретали право собственности. Пункт 2 ст. 346 ГК РФ разрешает залогодателю (с согласия залогодержателя) распорядиться предметом залога. Конечно, продавец обязан был предупредить покупателя обо всех обременениях товара правами третьих лиц и о притязаниях третьих лиц, о которых продавцу было известно (ст. 460 ГК РФ). Однако неисполнение, этой обязанности продавцом и отсутствие согласия залогодержателя не являются основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Поэтому можно утверждать, что покупатель становится собственником приобретаемого имущества, которое изымается у него уже как у собственника.
Объектом титульного страхования являются не противоречащие законодательству имущественные интересы страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом не только в части оспаривания или утраты, но и в части ограничения права собственности.
Из существа титульного страхования вытекает, что страховая защита не распространяется на случаи, когда оспаривание или прекращение права собственности является результатом действий самого страхователя. Страховые организации, как правило, оговаривают, что для заключаемого договора титульного страхования не признаются страховым случаем убытки страхователя вследствие: отчуждения страхователем имущества, утрата права собственности, на которое застрахована, другим лицам по возмездному или безвозмездному договору; неуплаты страхователем необходимых сборов или налогов при оформлении и регистрации права собственности на имущество; обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника; изъятия имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю; выплаты компенсации участнику долевой собственности остальными собственниками вместо выделения его доли в натуре; использования страхователем принадлежащего ему жилого помещения или иного имущества не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем (или иным имуществом), допускающего его разрушение; изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства; выкупа домашних животных при ненадлежащем обращении с ними; отказа страхователя от права собственности или согласия на ограничение такого права на приобретенное (полученное) им имущество, в том числе путем признания иска или заключения мирового соглашения, и т.п. (См.: Правила страхования имущественных прав (титульное страхование). – ГУТА-Страхование // http://www.gutains.ru/private/hypothec/rulestit).
Приведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что титульное страхование — это страхование имущественных интересов страхователя, связанных с владением, пользованием, Распоряжением имуществом, от рисков утраты Имущества в результате оспаривания или прекращения права собственности на него вследствие недействительности сделки, совершенной страхователем (выгодоприобретателем) с целью приобретения этого права, либо истребования имущества из владения страхователя (выгодоприобретателя), являющегося добросовестным приобретателем, либо иных требований третьих лиц, а также рисков ограничения права собственности. Отношения по предоставлению страховщиками страховой защиты имущественных интересов существуют в рамках страховых обязательств, основанием возникновения которых является договор имущественного страхования.
В соответствии с нормами ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор страхования (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). Таким образом, определяя предмет договора имущественного страхования, законодатель предполагает широкий круг объектов и интересов, которые могут быть застрахованы.
В п. 2 ст. 929 ГК РФ перечисляются наиболее распространенные с точки зрения законодателя страховые интересы: возмещение убытков от утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества; компенсация расходов в случае наступления гражданской ответственности; снижение имущественных потерь от рисковой предпринимательской деятельности. Данный перечень не является исчерпывающим и, следовательно, разрешает сторонам самим определить предмет договора страхования.
В договоре страхования имущества в качестве страхового интереса рассматриваются убытки от утраты (гибели) или повреждения имущества, что обусловливает недопустимость превышения страховой суммы над страховой стоимостью (действительной стоимостью имущества). Иное означало бы неосновательное обогащение страхователя или выгодоприобретателя за счет страховщика. Именно такую позицию занимает законодатель, который указывает в статьях 947, 951 ГК РФ, что в части превышения страховой суммы над действительной стоимостью (страховой стоимостью) договор является ничтожным.
Конечно, если пренебречь не очень удачной формулировкой определения договора страхования имущества, которая рассматривает утрату и гибель имущества как равнозначные понятия, можно говорить, что договор титульного страхования является разновидностью договора страхования имущества. Однако страховые интересы в этих договорах различаются.
В большинстве случаев застрахованное имущество добросовестного приобретателя неотделимо от иного имущественного интереса страхователя, и нередко возникает необходимость страхования не только убытков, непосредственно связанных с утратой имущества, но и риска иных имущественных потерь, связанных с утратой титула. Законодательство допускает превышение размера общей страховой суммы над страховой стоимостью только в том случае, когда страхуются имущество и возможные убытки от предпринимательской деятельности. Так, если груз застрахован в силу обычаев торгового оборота на 110 или 120% (что допускается ст. 196 Кодекса торгового мореплавания РФ, разрешающей страховать неполучение прибыли, ожидаемой от реализации груза), то следует исходить из того, что величина превышения размера страховой суммы над страховой стоимостью имущества представляет собой ожидаемую прибыль от предпринимательской деятельности (См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) Отв. Ред. О.Н.Садиков. – М., 1998. С. 532).
Однако если при заключении сделок с имуществом страхователь несет имущественные потери, обусловленные выполнением необходимых юридических процедур (таможенные пошлины, государственные пошлины и т.д.), застраховать риск этих расходов на случай утраты титула ему не удастся, что не отвечает основополагающим принципам страхования. Это подтверждает необходимость разграничения понятий титульного страхования и страхования имущества.
Анализ договоров титульного страхования показал, что наиболее распространенным страховым случаем является вступление в законную силу решения суда во время действия договора страхования; на основании этого решения страхователь утрачивает имущественные права и (или) судом устанавливаются ограничения имущественных прав страхователя в результате:
• недееспособности или ограниченной дееспособности физических лиц-владельцев недвижимого имущества по договорам отчуждения недвижимого имущества, предшествовавшим заключению договора купли-продажи такого имущества страхователем;
• приобретения недвижимого имущества страхователем у лица, не имевшего права его отчуждать, при условии признания страхователя добросовестным приобретателем в судебном порядке;
• признания в судебном порядке предыдущих договоров, касающихся спорного имущества, недействительными;
• предъявления претензий третьими лицами на спорную недвижимость, если такие претензии признаны судом;
• утраты недвижимости вследствие ошибки при оформлении права собственности и его государственной регистрации;
• ограничения имущественных прав, в том числе вследствие наличия долгового обязательства или препятствия в осуществлении права;
• ограничения права путем установления сервитута.
Обобщая вышесказанное, следует отметить, что титульное страхование имеет значительные отличия от иных видов имущественного страхования, так как объектом при страховании титула являются имущественные интересы страхователя, связанные с оспариванием, утратой или ограничением вещных прав на имущество, которое указано в договоре титульного страхования. Многие механизмы этого вида страхования пока являются не проработанными и требуют тщательного изучения. И начать, полагаем, следует с определения понятия и правовой природы договора титульного страхования.
Договор титульного страхования следует рассматривать как соглашение, в силу которого страховщик обязуется за обусловленную договором страховую премию при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или выгодоприобретателю причиненные вследствие этого события убытки, вызванные утратой имущества в результате оспаривания или прекращения права собственности на него, вследствие требований третьих лиц, а также ограничением права собственности в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).
Н.В.Петров, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Северо-Кавказского социального института
Современное право № 4, 2008 г., c.69-72
Обзор страхового рынка 2008 г.
